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一位房貸申請人的煩惱:想放款快 得接受利率上浮

2018-03-07 來源:
 
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從事互聯網行業的張倩第一次買房,就遇到了煩心事。


網簽過戶等各種手續已經辦好,銀行卻遲遲沒有放款,她的房産中介告知最近銀行貸款額度很緊張,在幫她聯系一下其它銀行,她原本打算年後交樓後把父母接來新房住,現在就是希望能快點放款。


經濟觀察報記者從廣州多家大行分支機構了解到,房貸額度的确比較緊張,從去年底開始就是如此。當前的中國,去杠杆不僅發生在居民身上,金融機構也在去杠杆,在這種情況下,各家銀行的負債能力受到比較大的制約,貸款額度也會受到較大影響。


擺在張倩面前的有四條選項,首先什麼都不做,等幾個月讓銀行放款;其次主動接受利率10%-30%不等的上浮,每個月月供超過一萬;第三是讓中介牽線給銀行内部的人五千~一萬不等的服務費,讓銀行加快放款;最後一條就是跟業主私下協商看是否能提前交樓,每個月多支付1700元的租金。


那麼,她會選擇走哪條路呢?


1

放款難


張倩在廣州工作了五年,有了買房的想法,因為市區太貴買不起所以考慮買偏遠一點但交通比較方便的增城新塘,這樣能把在老家的父母一起接過來住。2017年11月,她看中了一套臨近地鐵口、兩室兩廳一衛的房子,總價195萬,首付59萬,貸款136萬,分30年還款,月供7218元。簽訂了和業主、中介三方協議之後,去年12月初,中介開始給張倩辦網簽,一個星期後到房管局辦過戶、交稅手續,然後拿房産證入押,整個過程都比較順利。中介告訴她,入押後一個星期出押就可以安心等放款了,正常的話一個月房款能放下來。


“12月底地鐵13号線一期就開通了,這是增城首條地鐵,通車後從新塘到廣州CBD珠江新城隻需要30分鐘,自己上班方便,父母接過來後到市區逛逛也容易。”張倩已經開始憧憬着住上新房的日子了,她估計過年前房款能下來,年後就可以把父母接到廣州來照顧了。


像張倩這種有融資需求的居民還有很多。華創證券宏觀團隊近期對全國六十多家國有、股份制、城市與農村商業銀行負責信貸業務的高管進行調研,了解信貸官對 2018年一季度信貸資金的供需狀況看法。調研結果顯示,東南沿海、西部地區個人按揭貸款需求較強,中部需求偏弱,44%的信貸官認為個人按揭貸款需求将會上升,有75%的信貸官認為西部地區需求上升最為突出,而中部地區有25%的信貸官認為會回升。


沒想到1月中下旬的時候,房産中介告訴張倩替她申請貸款的銀行沒有額度了,在幫她聯系其它的銀行。“申請的時候不知道那家銀行沒款放了,知道的話都不去申請了,很多時候銀行都是臨時通知,發現了就轉去其它銀行。”張倩的房産中介如是說。她的業主主要在廣州市區買房子急着用錢,一直在催張倩房款的事情。


“相對于全年來說,一般上半年額度會松一些,如果銀行放貸額度提前用完了就需要等,四大行要求高一些,審批嚴一些,中小型銀行審批相對容易,隻是因為年前積壓了太多排隊的客戶,大家都在等。”張倩的房産中介說,有的客戶等了超過半年,也是年前剛剛給放的款。


2

去杠杆


張倩比較“不走運”,因為她申請房貸的時間剛好碰上了中國整體去杠杆的經濟周期。“去杠杆的情況,各家銀行的負債能力受到比較大的制約,例如未來資管新規統一規則,商業銀行将繼續面臨收縮同業負債和同業資産的壓力。銀行沒有負債,也沒有貸款額度,在監管嚴格限制非标融資情況下,表外融資繼續向表内轉移,非标回表将加劇銀行資本金壓力,資金本金受限将使得銀行對貸款項目選擇更為謹慎,對項目收益率要求更高。”多位銀行業分析師在接受經濟觀察報記者采訪時表示。


2月12日,央行發布了1月社會融資總量、信貸和貨币金融數據。1月人民币貸款增加2.9萬億元,同比增加了8700億元,雖然超過預期,但是居民端中長期貸款新增5910億,同比減少了383億。


張倩房貸放款慢的背後是中國宏觀層面大力防範金融風險、抑制房地産泡沫的要求。2018年1月,銀監會主席郭樹清首提“抑制居民部門杠杆率”。2018年全國銀行業監督管理工作會議提到“努力抑制居民杠杆率,重點是控制居民杠杆率的過快增長,打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為,嚴控個人貸款違規流入股市和房市”、“ 繼續遏制房地産泡沫化,嚴肅查處各類違規房地産融資行為”。


平安證券研究報告指出,伴随2015年至今的房産牛市,居民杠杆率持續攀升,2017年居民部門杠杆率已經達到48%,較2014年提升12個百分點。德國、日本等發達國家居民杠杆率分别為50%和55%,中國居民杠杆率已接近日德水平。從中國的居民部門年度新增貸款與年度新增存款的比率來看,則由2005-2007年期間的年均50%上升至2015-2017年的 122%,居民部門繼續加杠杆的空間越來越有限。


實際上,央行2017年一直在對房貸進行調控。央行數據顯示,2017年前三季度,個人房貸餘額21.1萬億,同比增長26.2%,而2016年同期增速為35%;2016年前三季度餘額增加為3.63萬億,2017年同期餘額僅增加1.96萬億。平安證券地産分析師楊侃認為2017年全年個人購房貸款餘額增速會回落到22%左右的水平。


從事貸款服務、經常與各大銀行合作的小小金融CEO劉小峰也感受到了居民住房按揭貸款受到壓制。“房貸額度收緊,導緻放款時間大幅延長,以前放款要等一個月左右,現在差不多要等半年。随着銀行信貸額度吃緊,如果想快點申請到房貸,就得主動接受利率上浮。”劉小峰對經濟觀察報記者表示。


3

四條路可選


張倩也從房産中介口中得到了這樣的訊息。她看到新聞說,今年以來,多地上調了房貸利率,廣州四大國有銀行前段時間也宣布首套房的房貸利率上浮10%,當然還有其它地區也出現上浮。“利息真的是太高了。”在她看來,每個月一個人月供七千多,壓力已經非常大,現在為了讓能快點放款還要接受10%-30%不等的利率上浮,這讓她實在感覺不爽。張倩粗略算了一下,如果接受利率上浮每個月月供超過一萬,對她而言壓力很大。


除此之外張倩還有三條路可以選,一是直接選擇等待,張倩的信用比較好,等上幾個月貸款應該能批下來,隻是年後接父母過去新房子住的想法要落空了。第二條路就是跟業主私下協商看是否能提前交樓,這樣她父母可以盡快入住,但是在還沒放款前需要每個月多支付1700元的租金直到銀行放款完成交樓手續;還有第三種方法就是走“綠色通道”。“銀行裡有認識的人可以加快放款,隻要給錢就行了,五千到一萬不等。”張倩的中介如是說。據張倩了解,這位中介給兩個客戶辦了加急放款,一個給了五千,一個給了一萬,最快的一周内放款,有些稍微慢一些也是等一個月左右。


張倩不理解五千和一萬收費的區别。中介告訴她不同的銀行,不同的貸款額度收取的服務費就不一樣,這還跟收錢辦事的人有關系,如果人家的确是要收這麼多錢才肯辦也是沒辦法。


張倩第一次買房,沒想到遇上一堆麻煩事,也算是大開眼界,不過她實在不想走那些旁門左道,甯願給業主交房租。她最近又在跟業主協商希望租金可以在1700的基礎上減免一些,把父母先接過來住着,這樣算下來還是比其它選擇更劃算一些。



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